.건축물 에너지설계기준 개정. 민간건축물 신재생에너지설비를 설치해야.

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제로에너지건축물(ZEB) 의무화 및 제도 개편 종합 브리핑

요약

2050년 탄소중립 목표 달성을 위해 건축물 부문의 에너지 규제가 대폭 강화되고 있다. 핵심은 2025년부터 공공 부문에 이어 민간 건축물까지 제로에너지건축물(ZEB) 의무화를 확대하는 것이다. 이와 함께, 복잡했던 에너지 성능 인증 제도를 'ZEB 인증'으로 통합하여 절차를 간소화하고, ZEB의 핵심 기술인 빌딩에너지관리시스템(BEMS)의 실질적인 활용도를 높이기 위한 논의가 활발히 진행 중이다.

이번 제도 개편은 초기 공사비 증가라는 부담을 안고 있지만, 장기적으로는 입주자의 에너지 비용을 절감하고 국가 온실가스 감축 목표에 기여하는 중요한 전환점이 될 전망이다.

핵심 요점

1. 민간 건축물 ZEB 의무화: 2025년부터 신축 민간 건축물에 ZEB 5등급 수준의 에너지 성능 기준이 의무적으로 적용된다. 30세대 이상 공동주택은 6월 30일부터, 연면적 1,000㎡ 이상 일반 건축물은 12월 31일부터 시행된다.
2. 인증 제도 통합 및 간소화: 2025년 1월 1일부터 기존의 '건축물 에너지효율등급 인증제'가 '제로에너지건축물 인증제'로 통합된다. 이를 통해 인증 절차가 간소화되고 소요 기간이 기존 80일에서 60일로 단축된다.
3. 경제적 영향: ZEB 의무화로 인해 건축물 유형에 따라 1.9%에서 2.6%의 추가 공사비가 발생할 것으로 분석된다. 그러나 공동주택의 경우 세대당 연간 약 22만 원의 에너지 비용 절감이 예상되며, 추가 공사비는 약 5~6년 내에 회수 가능할 것으로 전망된다.
4. BEMS 활용도 제고: ZEB 인증의 필수 항목인 빌딩에너지관리시스템(BEMS)이 실제 운영 단계에서 활용도가 낮다는 지적이 제기됨에 따라, 데이터 기반의 성능 검증을 통해 시스템의 신뢰성을 확보하고 ZEB 보급을 확산하기 위한 활성화 방안이 모색되고 있다.

 

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참고영상: 건축사 이관용건축학교

https://youtu.be/se82F8rrGY4?si=0CPlrcCUHzvoa_EA

해당 영상은 2025년 12월 31일부터 시행될 예정인 건축물 에너지 절약 설계 기준 개정에 대해 다루고 있습니다. 이 개정안은 탄소 중립 목표 달성을 위해 연면적 1,000제곱미터 이상의 민간 건축물에 제로 에너지 빌딩 5등급 수준의 에너지 성능 확보와 신재생 에너지 설비 설치를 의무화하는 것이 핵심입니다. 특히, 중소형 건물과 중앙 공조 방식의 대형 건물에 따라 요구되는 에너지 성능 지표 항목이 추가되며, 이로 인해 건설 추가 공사비와 유지보수 비용이 증가할 것으로 분석되었습니다. 건축주는 종전 규정을 적용받기 위해 2025년 12월 30일까지 건축 허가 또는 심의를 신청하는 것이 유리하며, 이는 설계 기준과 공사비 부담이 강화되는 추세 속에서 업계에 중요한 변화를 예고합니다.

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1. 제로에너지건축물(ZEB) 의무화 확대

1.1. 정책 배경 및 목표

2020년 10월 정부의 '2050 탄소중립 선언'에 따라 국가 온실가스 감축 목표 달성이 중요 과제로 부상했다. 건축물 부문은 2020년 기준 국가 전체 온실가스 배출량의 약 24.7%를 차지하며, 이는 2015년의 19.6%에서 크게 증가한 수치다. 이러한 추세에 대응하고 건물 부문의 탄소 배출을 실질적으로 감축하기 위해 정부는 ZEB 의무화 대상을 공공에서 민간으로 확대하는 정책을 추진하게 되었다. 국토교통부는 비용 상승 등의 사유로 민간의 자발적인 에너지 절감 노력에 한계가 있어 정부의 적극적인 개입이 필요하다고 정책 배경을 설명했다.

 

1.2. ZEB 의무화 로드맵

ZEB 의무화는 공공 부문이 선도하고 민간 부문으로 점차 확대되는 단계적 로드맵에 따라 진행된다.

구분	연도	대상 건축물	의무 등급
공공	2020년	연면적 1,000㎡ 이상 신축	ZEB 5등급
	2023년	연면적 500㎡ 이상 신축	ZEB 5등급
	2025년	연면적 1,000㎡ 이상 신축	ZEB 4등급
	2030년 (계획)	용도 및 규모 검토 후 적용	ZEB 3등급
민간	2025년 6월	30세대 이상 공동주택 신축	ZEB 5등급 수준
	2025년 12월	연면적 1,000㎡ 이상 신축	ZEB 5등급 수준
	2030년 (계획)	연면적 500㎡ 이상 신축	ZEB 5등급 수준
전체	2050년 (목표)	모든 신축 건물	ZEB 1등급 (에너지 자립률 100%)

참고: 노후 공공건축물은 녹색건축물 조성 지원법 개정을 통해 단계적으로 그린리모델링이 의무화될 예정이다.

 

2. 민간 건축물 에너지 기준 강화 세부 내용

2025년부터 적용되는 민간 건축물 ZEB 의무화는 '인증' 자체가 아닌 '5등급 수준'의 설계를 요구하며, 건축물 유형에 따라 다른 법적 기준과 시행 시점을 갖는다.

 

2.1. 일반 건축물 (연면적 1,000㎡ 이상)

• 법적 근거: 「건축물의 에너지절약설계기준」 개정
• 시행일: 2025년 12월 31일
• 주요 내용: 신축, 재축, 증축 시 4개 부문의 의무 사항을 충족해야 한다.
  1. 건축 부문: 거실 외피 면적당 평균 태양열 취득(0.6점 이상)
  2. 기계설비 부문: 고효율 냉난방 설비(히트펌프, 지열 등) 적용(0.8점 이상)
  3. 전기설비 부문: 거실 조명 밀도 기준 충족(0.8점 이상) 또는 고효율 LED 등 설치
  4. 신재생에너지 부문: 태양광, 지열 등을 활용하여 평점 4점 이상 획득
• 추가 요건: 중앙식 공조 방식을 채택하는 대형 건물(통상 3,000㎡ 이상)은 공조용 송풍기 효율, 열회수형 환기장치 등 3개 항목이 추가로 의무화된다.

 

2.2. 공동주택 (30세대 이상)

• 법적 근거: 「에너지절약형 친환경주택의 건설기준」 개정
• 시행일: 2025년 6월 30일
• 주요 내용: 사업자는 에너지 성능을 평가하는 두 가지 기준 중 하나를 선택하여 ZEB 5등급 수준을 만족해야 한다.
  • 성능기준: 1차 에너지 소요량을 기존 120kWh/㎡·yr 미만에서 100kWh/㎡·yr 미만으로 약 16.7% 강화.
  • 시방기준: 성능기준과 유사한 효과를 내도록 항목별 기준을 아래와 같이 상향 조정.

구분	항목	현행 기준	개정안 (ZEB 5등급 수준)
단열/기밀	외기에 간접 면하는 창의 단열	2등급	1등급
	외기에 간접 면하는 강재문 기밀성능	2등급	1등급
전기설비	조명밀도	8W/㎡ 이하	6W/㎡ 이하
기계설비	환기용 전열교환기 효율	-	75% (의무화)
신재생에너지	설계점수	25점	50점

 

2.3. 유예 조항

• 일반 건축물: 2025년 12월 30일까지 건축 허가를 신청하거나 건축 심의를 접수한 경우 종전 규정을 적용받는다.
• 공동주택: 2025년 6월 30일 이후 사업계획 승인을 신청하는 경우부터 개정 기준이 적용된다.

 

3. 경제적 영향 분석

3.1. 추가 공사비

국토교통부의 규제 영향 분석에 따르면, ZEB 의무화에 따른 추가 공사비는 다음과 같이 추정된다.

• 일반 건축물 (소형): 평당 약 145,000원 추가 (총 건설비의 1.9% 증가)
• 일반 건축물 (대형): 평당 약 201,723원 추가 (총 건설비의 2.6% 증가)
• 공동주택 (전용 84㎡ 기준): 세대당 약 130만 원 추가

이 비용은 유지보수비를 포함한 분석이며, 실제 민간 공사에서는 인건비 상승 등으로 인해 변동될 수 있다.

 

3.2. 기대 효과 및 투자 회수

에너지 성능 강화는 초기 투자 비용을 상쇄하는 장기적인 경제적 이익을 제공할 것으로 기대된다.

• 에너지 비용 절감: 강화된 기준이 적용된 공동주택은 세대당 연간 약 22만 원의 에너지 비용을 절감할 수 있다.
• 투자 회수 기간: 추가된 공사비는 약 5~6년이면 회수 가능할 것으로 추정된다.
• 기대 효과: 장기적으로 입주민의 관리비 부담을 완화하고, 국가 온실가스 감축 목표 달성에 기여한다.

 

4. 인증 제도 개편 및 관련 시스템

4.1. ZEB 인증 통합

• 시행일: 2025년 1월 1일
• 법적 근거: 「녹색건축물 조성 지원법」 및 관련 하위법령 개정
• 주요 변경 사항:
  • 기존의 '건축물 에너지효율등급 인증제'를 폐지하고 '제로에너지건축물 인증제'로 통합하여 단일화된 인증 체계를 구축한다.
  • 이를 통해 인증 신청 절차가 간소화되고, 처리 기간이 **80일에서 60일(주택은 50일)**로 단축된다.
  • ZEB 인증 등급은 1~5등급 및 플러스 등급으로 구분되며, 인증 유효기간은 10년으로 설정된다.

 

4.2. 빌딩에너지관리시스템(BEMS)의 역할과 과제

BEMS는 센서, 계측장비, 분석 소프트웨어 등을 통해 건물의 에너지 사용 현황을 실시간으로 모니터링하고 제어하는 시스템으로, ZEB 운영의 핵심적인 역할을 담당한다.

• 역할: ZEB 인증의 필수 항목이며, 운영 단계에서 에너지 성능을 지속적으로 평가하고 개선하는 핵심 소프트웨어이다.
• 현실적 과제: ZEB 인증을 위해 설치는 하지만, 실제 건물 운영 단계에서는 경제성, 시스템 호환성, 건물 특수성 등 현실적 문제로 인해 활용도가 낮고 에너지 절감 효과를 보장하지 못한다는 지적을 받고 있다.
• 향후 방향: 11월 29일 개최된 '제28회 설비포럼' 등에서 전문가들은 BEMS를 통해 수집된 다양한 에너지 데이터를 바탕으로 에너지 절감 효과를 지속적으로 검증해야 한다고 강조했다. 이는 ZEB의 신뢰성을 확보하고 보급을 확산하는 데 필수적이다.

 

4.3. 관련 소프트웨어 및 지원

• 친환경주택 성능평가 프로그램 (ECO2-OD): 한국에너지공단은 개정된 「에너지절약형 친환경주택 건설기준」을 반영한 ECO2-OD v2025_0630_0 버전을 배포했다. 주거용 건축물은 이 신규 버전을, 비주거용 건축물은 종전 버전(v2018_0901_3)을 사용해야 한다.
• 지원 기관: 한국에너지공단 녹색건축센터가 프로그램 배포 및 관련 기술 문의(1670-1507)를 담당한다.

 

5. 주요 인용 및 전문가 의견

장우철 국토교통부 건축정책관 "제3차 녹색건축물 기본계획은 건물 부문 탄소중립 이행을 위한 중장기 로드맵이며, 올해부터 시행된 제로에너지건축물 통합 인증 제도를 시작으로 향후 5년간 기본계획을 차질 없이 이행할 것입니다."

김헌정 국토교통부 주택정책관 "민간 공동주택의 에너지성능 향상으로 탄소중립을 위한 국가 온실가스 감축 노력에 부응할 수 있을 것으로 기대됩니다. 입주자의 에너지비용 절감을 위해 공동주택의 에너지 성능을 높여 나가는 한편, 국가 R&D를 통해 제로에너지 공동주택 관련 기술 개발을 지속하고, 소규모 단지 등에 대해서는 운영과정에서 규제 부담을 줄일 수 있는 방안도 발굴해 나가겠습니다."

최준영 대한설비공학회 회장 "ZEB 보급 확대를 위한 설비기술 개발과 현 제도의 개선점 논의를 통해 보다 발전적인 방향을 제시하고, 그런 아이디어가 정책에 반영될 수 있었으면 좋겠습니다."

 

 

 

 

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디이씨(D.E.C)

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